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（原标题：嘉凯城36亿卖房健业绩 断臂市府仍是恒大返A备胎）7个月前，恒大地产花36亿元可以卖给一家主板上市公司嘉凯城（000918.SZ）的控股权；7个月后，凝创花更加高价36.62亿元，就不能卖给这家上市公司旗下坐落于青岛的一个楼盘项目了。某种程度也是这个项目，在一年前的上海证券交易所出让价格还将近12亿元，一年之后，其业绩并没过于大的恶化，仍正处于亏损状态，但是估值却提高了3倍多。
即便是这样的一个价格，融创也是经历了236轮竞价才获得手的。投资者在衷心敬佩恒大地产有经营头脑的同时，也开始为嘉凯城的前途忧虑。要告诉，青岛地产项目一度为嘉凯城贡献了三分之一的收益，也是公司旗下资产规模和收益最低的项目。
以这样的一个项目交换条件公司今年全年业绩的扭亏为盈，堪称断臂求生存，而这一行径更加最重要的战略意义在于，给大股东恒大地产的A股借壳上市留给一条后路。36亿卖房健业绩早于在今年的11月4日，嘉凯城就发布公告称之为全资子公司嘉凯城上海公司白鱼采行公开发表上海证券交易所交易的方式，出让其所持有人的青岛嘉凯城房地产开发有限公司（以下全称青岛嘉凯城）100%的股权，按照当时确认的上海证券交易所价格是不高于16亿元。公开发表资料表明，青岛嘉凯城是为研发青岛时代城项目而成立的项目公司，该项目坐落于青岛市的李沧区，地理位置良好，归属于城中村改建项目。
嘉凯城在6年前夺下这个项目的时候，曾多次一度要将其打造出沦为公司向城市区域价值的创造者转型的示范性项目。因此，公司也投放极大，仅有注册资金就低约12亿元，是公司当时最大规模的地产项目。尽管这一项目从2012年开始为公司贡献利润，但是由于公司自有资金投入受限，大量用于借贷资金和股权融资，再行再加项目初期主要以安置房和保障房居多，因此最后带来公司的利润并不多。到2015年底的时候，由于嘉凯城预计当年不会经常出现大幅度业绩亏损，资产负债率早已多达了90%，因此公司也开始筹划着使出青岛嘉凯城项目了。
截至2015年8月底，这一项目的安置房、保障房和部分商品房地块早已全部完工，剩下的两块土地都是商品房项目，剩下并未研发的商品房计容建筑面积大约90万平方米。按照当时评估机构得出的评估报告，整个青岛嘉凯城100%的股权价值是11.97亿元，上海证券交易所出让价为12亿元，再行再加青岛嘉凯城对上市公司及其股东所欠的17.57亿元债务，最后的交易总对价约29.57亿元。但是此次出售最后因恒大地产并购嘉凯城控股权而没能成事。
今年三季度末，嘉凯城现身大幅度的利润亏损，同时公司的资产负债率也更进一步提高到了94.6%，公司今年前三个季度仅有财务费用开支就低约8.83亿元，这个时候，公司也再度明确提出出售青岛嘉凯城的计划。这一次，尽管青岛嘉凯城的财务结构早已较去年更进一步好转，但是获益于整个商品房销售价格的下跌，嘉凯城还是将上海证券交易所出让价格提高到了16亿元，没成想，提价之后的青岛嘉凯城还是更有了还包括融创（青岛）置地有限公司、青岛万科置业有限公司及保利（青岛）实业有限公司等5家大型著名房地产房企的竞买。
最后，经过236轮竞价，融创（青岛）置地有限公司以36.62亿元的价格竞得青岛嘉凯城100%的股权。申万宏源房地产分析师王胜指出，公司今年大概率扭亏为盈。买了旧房盖新房在嘉凯城的三位独立国家董事显然，此次出售公司旗下具备支柱性起到的青岛嘉凯城，可以构建较小的相反现金流，为公司下一步发展获取更为很深的资金储备。那么嘉凯城未来的资金投向又是哪里呢？也就是公司目前所明确提出的城市客厅战略，通过城镇商业研发投资、商业管理运营、科技平台服务及金融服务的四轮驱动模式，探讨长三角地，打造出城镇生活服务平台。
似乎，嘉凯城正在减缓从住宅地产向商业地产的转型，为此，公司在去年还筹划了再融资39亿元的非公开发行方案，这其中的23.4亿元将被用作城市客厅项目。在今年的1月29日，这一非公开发行方案成功的取得了证监会发审委的审查通过，然而随后的10个多月时间，却一直没等来证监会的发售核准批文，而在当天取得证监会发审委审查通过的另一家房地产上市公司新华联（000620.SZ），在随后的5月份就早已获得了核准批文。要告诉，当初恒大地产是以36亿元的价格获得了嘉凯城9.5亿股的股权，折算每股3.79元左右，而公司当初发售的非公开发行方案，每股发行价只有4.9元，发行量超过7.94亿股，这次发售毫无疑问不会很大地溶解恒大地产的股权比例。
然而，如果退出通过非公开发行展开股权融资，而改向通过出售旗下资产的方式重复使用现金流，再行将这些现金投放到新的商业地产项目中，在房地产行业分析师显然，毫无疑问不会减少公司的成本。一个值得注意的数字是，公司累计到三季度的存货数量上升了25亿元，但同期投资性房地产投资大幅度快速增长了31.3亿元，较年初的5.17亿元大幅度快速增长了605%。而按照公司此前在非公开发行方案当中所透露的数字，公司计划投资的17个城市客厅项目内部收益率约在12%-14%之间，可以糅合的是，万达商业地产在其A股认购说明书当中所透露的商业地产项目内部收益率基本都在20%-26%之间。
在王胜显然，未来嘉凯城确实的业绩翻转，还是要看恒大地产重返内地资本市场的预期，公司有期望接棒恒大地产业务。然而，在恒大地产10月份对外宣告将借壳深深房A（000029.SZ）之后，关于嘉凯城将作为恒大地产重返A股上市平台的预期也就平息了，不过，由于目前恒大地产和深深房A的借壳事宜仍旧没实施最后方案，投资者对于嘉凯城也未退出。按照长时间的借壳流程，恒大地产借壳深深房A未来将会于明年已完成，在这期间，作为最合适方案的嘉凯城通过出售资产构建扭亏为盈，大自然也合乎大股东恒大地产的利益。
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